¿Cuál es la función de la notaría? ¿Es posible incluir estipulaciones adicionales? ¿Se pueden obtener copias? ¿Cuánto cuesta escriturar? Las respuestas a estas y otras preguntas en esta guía completa sobre la escritura de compraventa.
Aunque se trate de un trámite burocrático, la firma de una escritura de compraventa es también la materialización de un anhelo, un compromiso legal a largo plazo en el que estamos dejando nuestra firma y un documento con muchos matices que es necesario conocer.
Pero no todas las personas que compran un inmueble tienen los conocimientos jurídicos necesarios para interpretar su contenido. Por ello reviste especial importancia el rol de un notario.
En este artículo analizaremos todos los aspectos relacionados con este importante documento.
Qué es exactamente una escritura de compraventa y cuál debe ser su contenido
Se trata de un documento, autorizado por un Notario que produce la transmisión de la propiedad de la vivienda al comprador y permite su acceso al Registro de la Propiedad, garantizando la protección del comprador.
Además funciona como una especie de “recibo” ya que tiene carácter probatorio del precio que se ha pagado.
En su contenido se deja constancia de todas las manifestaciones de las partes con respecto a la situación física del inmueble, la existencia o no de arrendatarios, el estado de deudas con la comunidad de propietarios y/o derramas, etc.
Todo su contenido tiene un carácter “indubitado”, es decir, es un documento cuyo contenido no deja dudas sobre la identidad y capacidad de las partes con respecto a lo declarado por ambas.
Cláusulas adicionales: hipotecas, permanencia, aplazamientos
Al ser un documento entre dos partes, admite ciertas cuestiones adicionales.
En primer lugar, si hubiera cargas o hipotecas del vendedor, se deberán establecer las retenciones correspondientes aplicadas al precio para su cancelación, siguiendo la información que se ha solicitado previamente al Banco implicado.
También es posible incluir otros pactos, como la permanencia en el inmueble de la parte vendedora durante un tiempo claramente estipulado, la distribución entre las partes del IBI del ejercicio, el aplazamiento del precio, etc.
En caso de que se pacte algún aplazamiento –ya sea de pago o de entrega de vivienda- en la escritura de compraventa y no se cumpla, la parte perjudicada podrá usar el documento en un procedimiento ejecutivo, ya que como explicamos anteriormente, tiene carácter probatorio.
El rol de notario: clave para la seguridad y garantía de ambas partes
Siguiendo lo estipulado por el Artículo 1º del Reglamento Notarial, el cometido de un notario, es dar fe de los hechos en el ámbito jurídico-privado extrajudicial y, en su condición de profesional del Derecho, asesorar a sus clientes acerca de las figuras jurídicas más adecuadas para la consecución de los fines que pretenden.
Por ello, durante la firma de una escritura de compraventa, el notario revisa en tiempo real la situación jurídica del inmueble en el Registro y vela por la regularidad de toda la transmisión y su plena adecuación a la legalidad, protegiendo así los derechos de las partes involucradas.
Básicamente deberá hacer inteligible el contenido de la escritura, asegurándose en todo momento de que ambas partes entiendan y estén de acuerdo con todos y cada uno de los puntos.
El rol de un notario es siempre el mismo, pero las personas involucradas tienen derecho a elegir el funcionario que deseen. El artículo 3 del Reglamento Notarial, así lo prevé: “los particulares tienen el derecho de libre elección de notario” y la prestación del ministerio notarial “tiene carácter obligatorio siempre que no exista causa legal o imposibilidad física que lo impida”.
Otorgamiento de copias
Unos días después de la firma, las partes intervinientes recibirán la correspondiente escritura. Si a posteriori, sea por el motivo que sea, se requiere una copia, podrá solicitarse sin problemas, ya que se conserva en losarchivos notariales que nos permitirá obtener cuantas copias del mismo necesitemos, abonando el correspondiente arancel.
Gastos de escrituración e impuestos asociados
Los gastos de escrituración, propiamente dichos, comprenden el pago al notario por la confección y autorización de la escritura, así como el asesoramiento brindado. Su precio no depende de la voluntad del notario, sino que está tasado por Real Decreto y varía según el precio de la operación.
De acuerdo a lo previsto por la ley, es el vendedor quien paga la escritura pública de compraventa y la copia del comprador (clausula gastos según ley).
A esto hay que sumar los aranceles del notario (también tasados por Real Decreto), el coste del Registro de la Propiedad (que brinda una protección jurídica al comprador), el impuesto directo, el impuesto indirecto y el municipal, conocido como “plusvalía”.
También hay que agregar el incremento de Patrimonio en IRPF o IS, ya que la ganancia que genera la compraventa para el vendedor está sujeta a tributación en su Impuesto de Sociedades o IRPF del ejercicio correspondiente.
En definitiva, todos los gastos implicados en este trámite están destinados a brindar seguridad y legalidad a las partes involucradas, ya que una compraventa es una operación que implica obligaciones, derechos y deberes cuya garantía reviste suma importancia.